今年4月1日起，由市发改委、市房管局联合制定的资阳市主城区普通住房前期物业和保障性住房物业服务收费标准正式实施。新标准中规定的基本物业服务费、装修期间服务费、装修建筑垃圾清运费、车辆停放服务费均有不同程度的调整，受到了市民地广泛关注。

“什么是前期物业”“前期物业如何确定，如何退出”“车辆停放服务费是什么”……4月3日，市发改委、市房管局相关负责人围绕市民关注的问题对政策进行了解读。

问：什么是前期物业?

答：前期物业是指商品房从第一次交房到业委会与物业公司签订聘用协议期间的物业。

物业管理条例规定，住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。物业服务属于《民法典》规范的范畴，从这个角度而言物业服务不实行政府定价。但是，商品房在购房者购买之前，购买的业主是不确定的，在这个过程当中谁来进行物业管理，就需要有一个办法，这就产生了前期物业。物业管理条例规定，普通住房前期物业和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门会同房地产主管部门制定。

问：前期物业是如何确定的呢?

答：开发商在进行房屋预售备案的时候，需要同时向房地产管理部门申请前期物业服务等级，根据物业服务等级相对应的前期物业服务收费指导标准提出招标控制价，发布招标公告。

招标控制价必须在政府制定的指导价范围内，实际中标价格有可能低于招标控制价格。

问：前期物业如何退出?

答：根据物业管理条例的规定，符合下列条件之一，应当申请召开业主大会，选举成立业主委员会，拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定。

一是交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

二是首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

三是前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。

问：收费标准中的车辆停放服务费是什么?交了基本物业服务费，为什么还要交车辆停放服务费?

答：车辆停放服务属于物业服务的重要内容之一。前期物业里规定的车辆停放服务费，主要用于支付停车场所清洁、卫生、灯光照明、道闸、监控、消防等产生的费用。

部分业主认为“既然交了基本物业服务费，就不应该再收车辆停放服务费”，这种理解是错误的。现实生活中，车辆停放秩序维护也是要产生一定的成本，而且并不是每个业主都有车，有些车主可能有一辆车或者多辆车，有些业主根本没有车。如果把车辆停放服务费用在基本物业费用里摊给每一位业主，有失公平。所以相关部门在测算基本物业费的时候，是把车辆停放服务作为一种特殊的物业服务单列，对有需要的业主单独收费，这样才显得公平。

问：车辆停放服务费和车位租金是一回事吗?

答：在日常生活中，也有很多业主常把车位租金和停车服务费混淆，实际上这是两码事。

小区车位一般有地面车位和地下车位两类。地面车位一般是利用业主共有的场地规划建设的车位，这些车位归全体业主所有。这部分车位是否收租金、收多少租金、收到的租金如何使用是由全体业主决定，但是车辆停放服务费是物业服务企业要收取的。

地下车位除了人防车位以外，都是有产权的。产权没有出售之前是属于建设单位的，出售之后归购买者所有。对于租用产权归属于建设单位的车位，租金由建设单位决定。但不论产权归属建设单位还是购买者，物业服务企业都是要收取车辆停放服务费的。

问：装修期间服务费、装修建筑垃圾清运费是不是必须收取?

答：装修期间服务费是指业主在装修期间，因装修对电梯等公共设施设备使用而额外产生的维修与损耗费用、电费、人员管理费等，以及对公共部位造成环境卫生、秩序的影响而产生的费用。按照新的收费标准，装修期间产生的服务费按住房建筑面积一次性计收，收费标准为有电梯的不超过1.80元/㎡、无电梯的不超过1.50元/㎡。

装修建筑垃圾清运费，业主委托物业服务机构清运装修建筑垃圾的，装修建筑垃圾清运费按住房建筑面积一次性计收，收费标准为不超过4.50元/㎡。

与车辆停放服务费类似，如果把装修期间服务费用算到基本物业服务费用里面，有些业主没装修也会被收取费用，而且装修结束后也会随着基本物业服务费一直收取，显失公平。装修期间服务费、装修建筑垃圾清运费只在装修期间一次性收取。

问：前期物业已满两年而小区又尚未成立业委会，该按什么标准收取物业费?

答：目前尚未交房、尚在前期物业期间的小区，应该重新备案，执行新的收费标准。对于已交房、前期物业服务合同在4月1日以后仍在有效期的，物业服务企业需要重新备案，并按新的收费标准执行。

按照《四川省物业管理条例》《民法典》的规定，前期物业服务期最长为两年。但是，两年期满后，对于未按规定成立业委会的小区，或业委会没有续聘、选聘物业服务企业，仍然由前期物业服务企业提供服务，前期物业合同就自动转为不定期合同。这种情况，业主或业委会与物业服务企业可以自行协商，可自愿参照新的收费标准执行。